Договор аренды предприятий.

Законодатель даёт определение аренды предприятия в пункте 1 статьи 656 ГК РФ: "По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами". Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а также подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Договор аренды предприятия выделен в самостоятельный вид исходя из предмета договора. Таким образом, предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу, и включает в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счёт выбытия одних компонентов, и появления других компонентов, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предоставлено право, без согласия арендодателя, продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Также можно сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечёт изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК РФ). Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Содержание права пользования предприятием по сравнению с обычным договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено. В то же время предприятие, как объект аренды не подпадает целиком под его понятие данное в статье 132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия, как объекта аренды, как минимум три, и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывался. 1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты - "только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором". В то же время понятие предприятия закреплённое в статье 132 ГК РФ, подобных различий не проводит. Такой подход законодателя позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объём оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду; 2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землёй и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в статье 132 ГК РФ такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета; 3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ). Статья 132 ГК РФ об этом умалчивает. Нормы статьи 657 ГК РФ, посвящённые правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила пункта 1 статьи 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора. Кредиторы по обязательствам, включённым в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в параграфе 5 главы 34 не указан и поэтому для его определения должны применяться правила статьи 314 ГК РФ. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 657 ГК РФ, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 статьи 657 ГК РФ, в течение года со дня, когда он узнал, или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ). Этот срок является сокращённым сроком исковой давности (п. 1 ст.197 ГК РФ). Кредитор, не сообщивший письменно о своём согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и принесённых этим убытков (п.2 ст. 657 ГК ПФ). Указанный трёхмесячный срок относится к пресекательным. Пропуск этого срока влечёт прекращение права требовать досрочного изменения обязательств и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). Нарушение солидарной ответственности возможно в следующих случаях: - Уведомление о передаче в аренду предприятия получено кредитором, и он заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трёхмесячного срока; - Не уведомлённый о передаче предприятия в аренду кредитор, заявляет иск о том же, в пределах годичного срока исковой давности. Также отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии. Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности. В пункте 2 статьи 656 ГК РФ на этот случай установлено правило о том, что право арендодателя, полученные на основании лицензии (разрешения) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежит передаче арендатору, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнения которых арендатором невозможно, при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает его от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), остаются у арендодателя. Форма договора аренды предприятия - письменная, путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечёт его недействительность. Договор аренды предприятий подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Но в ГК не сказано, в каком порядке производиться регистрация. Но так как предприятие в данном случае выступает как объект, а не субъект права, то можно сделать вывод о том, что регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Так как в абзаце 2 пункта 1 статьи 132 ГК РФ, сказано, что "предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью", и, исходя из этого, можно сказать, что регистрация договора его аренды производиться в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Но, по мнению А.А. Иванова , в настоящее время предприятия, как объекты недвижимости нигде не регистрируются, и соответственно практически невозможна регистрация сделок с ними, в том числе и договоров аренды. К числу существенных условий законодатель относить арендную плату, что видно из пункта 1 статьи 654 ГК РФ. Но здесь же следует оговорка, что правила определения арендной платы, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются. Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия. Обязанности арендодателя по сравнению с обычными, которые будут рассмотрены ниже, претерпели следующие изменения: 1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путём указания на документ, которым оформляется передача предприятия, то есть передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены статьёй 655 ГК РФ. Передача предприятия как имущественного комплекса сложна и трудоёмка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, составление и подписание передаточного акта входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счёт, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК РФ). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов; 2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведённых им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (п. 1 ст. 662 ГК РФ). В этом случае в договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. Эта обязанность вытекает из предусмотренного абзацем 2 статьи 660 ГК РФ права арендатора производить улучшения арендованного имущества. Законодатель в части 2 статьи 662 ГК РФ, закрепил следующее: "Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности". Здесь под несоразмерным увеличением стоимости предприятия повышающих его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагаются компенсировать. А нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесённых на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Законодателем конкретизированы обязанности арендатора следующим образом: 1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт. Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несёт и их, однако договором может быть предусмотрено и иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путём прямого указания на это в договоре аренды. 2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращён арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно и должно быть возвращено. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление передаточного акта и представление его на подписание, является обязанностью арендатора, и осуществляется за его счёт, если иное не предусмотрено договором. Возложение этой обязанности на арендатора обусловлено тем, что он знает все особенности арендованного имущества на момент возврата и легко может их учесть. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно передавать и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут быть безвозвратно утерянными, либо стоимость предприятия существенно уменьшиться. На этот случай в статье 663 ГК РФ установлена специальная норма, согласно которой правила ГК РФ о последствии недействительных сделок, об изменении, расторжении договора, предусматривает возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяется к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают права и охраняемые законодательством интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из собственных интересов.