Договор аренды зданий и сооружений .

Пункт 1 статьи 650 ГК даёт определение данного договора аренды: "По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение". Данный договор аренды выделен в отдельный вид, исходя из предмета, которым служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Так как здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены, поэтому данное обстоятельство и служит главной причиной выделения данного договора аренды. В чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит, но исходя из значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здание предназначено для постоянного нахождения в нём людей с целью проживания или работы, а сооружения используются для технических целей, и люди в них находятся временно. Хотя юридического значения этому законодательство не придаёт. Правила при аренде зданий и сооружений применяются и при аренде части зданий (сооружений). Но следует отметить, что при этом возникают сложности по передаче арендатору права пользования земельным участком, который обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, которая функционально обслуживает часть здания (сооружения), то права на такой участок передаваться не должны. Пункт 38 постановления Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ говорит: "Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288)" Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причём обязательно составление единого документа подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами и так далее) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечёт его недействительность. По правилу, закреплённому в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее года, и подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закреплённого в пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому, любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока подлежит государственной регистрации. И так как, исключения не могут толковаться расширительно, то указанный пункт не может применяться к аренде других видов недвижимого имущества, кроме рассматриваемого. К числу существенных условий данного договора аренды помимо его предмета относиться также его цена, то есть арендная плата. В договоре необходимо предусмотреть арендную плату. При отсутствии данного условия в договоре, он считается незаключённым (п.1 ст. 654 ГК РФ). При этом, правила закреплённые в пункте 3 статьи 424 ГК не применяются. Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора) не изменились. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения обязанностей сторон договора. Во-первых, обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества закреплённое в пункт 1 статьи 611 ГК РФ расширено. Одновременно с передачей арендатору права на здание или сооружение, ему передаётся право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Передаче в данном случае подлежит лишь та часть земельного участка, а лишь часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения. На данное право не влияет даже смена собственника участка, занятое зданием или сооружением и необходимо для его использования в соответствии с его назначением. Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа, в данном случае рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества (арендодателем), а арендатором - от принятия имущества. Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или досрочном расторжении договора аренды имущество (то есть здание или сооружение) должно быть возвращено арендодателю с обязательным составлением документа о его передаче (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его подписания аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания или сооружения в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ). В третьих, установленная в договоре арендная плата за пользование арендованным имуществом включает в себя и плату за земельный участок , на котором находится арендованное имущество, или передаваемое вместе с ним соответствующей части участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения, то дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ, если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, то арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения может быть взят из передаточного акта, составление которого обязательно. Но следует отметить, что общая площадь здания (сооружения) может содержаться и в договоре аренды.