Продажа недвижимости

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид до- говора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) GoOpti.ru относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз- можно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимо- сти относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, ко- нечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество . Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость опреде- ления специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обяза- тельной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на не- движимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав . Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подпи- санного сторонами . В отличие от общих правил,

регламентирующих последствия не- соблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляе- мых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю . Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собст- венности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации. Как следует из текста Кодекса , договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы . Однако введение госу- дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли- продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удо- стоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ. При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для госу- дарственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом сви- детельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистра- ции перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке . Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли- продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регу- лирующие такого рода изменения . Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с переда- чей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть зе- мельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использо- вания. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собст- венником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупа- телю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участ- ка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежа- щем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право поль- зования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прода- вец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участ- ке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли. Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является зе- мельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у про- давца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижи- мостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких ус- ловий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью зе- мельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет . Правила определения предмета договора применительно к продаже недви- жимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи не- движимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позво- ляющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче поку- пателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном слу- чае договор не считается заключенным. Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие дого- вора продажи недвижимости, как цена . Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взи- маемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары , не подлежит приме- нению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участ- ке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Определенными особенностями, требующими специального регулирования, от- личается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены пере- даточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами . До факти- ческой передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сто- ронами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполне- ния договора продажи недвижимости. Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья . В частности, государст- венной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохра- няющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобре- тения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор счи- тается незаключенным.