Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе и досрочное расторжение) производиться по основаниям предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учётом правил статей 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечёт прекращения договора аренды, если это было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя, его права и обязанности по договору аренды - физического лица, договор аренды не прекращается, а переходят к наследникам, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель, в данном случае, не вправе отказать наследникам во вступлении в договор, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Приведённая норма не конкретизирует общее правило, закреплённое в статье 418 ГК РФ, так как в ней не содержится никаких оговорок о возможности её изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды недвижимого имущества гражданином прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора. В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные статьёй 418 ГК РФ, то есть договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора. Что же в отношении ликвидации юридического лица, то в не зависимости от того арендатор он или арендодатель - договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК РФ). По требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно в случаях, когда арендатор: 1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, или назначения имущества. Существенное нарушение условий договора, это несоблюдение одной из сторон условий, заключённых в договоре, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Вопрос об определение назначения имущества был рассмотрен в главе II этой работы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечёт за собой существенное нарушение договора в смысле указанной выше статьи; 2. Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечёт за собой существенное нарушение условий договора; 3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4. Не производит в установленные договором аренды сроки капитального ремонта в тех случаях, когда в соответствие с законом, правовыми актами или договором является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием для расторжения (досрочного) только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1. Арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества. Создание препятствий пользованию имуществом можно трактовать очень широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта, или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором; 2. Переданное арендатору имущество имеет препятствие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, то договор должен быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых недостатков, препятствующих нормальному использованию; 3. Арендодатель не проводит капитальный ремонт имущества, являющийся его обязанностью, в установленные договором сроки, а при отсутствии их- в разумные сроки; 4. Имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производиться независимо от наличия вины арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии со статьёй 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью. Примерами могут служить постановления президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4180/97 и 4181/97 от 23 декабря 1997 года. В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны. Но следует помнить, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок . В противном случае в иске арендодателю будет отказано. Для арендатора такое предупреждение необязательно.